2022년 올해 집값 오를까?

내년에도 집값이 오르게 될지 전문가들의 의견과 주요인들을 정리했습니다. 그리고 마지막으로 저의 짧은 견해도 정리했습니다.

 

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2022년 올해 집값 오를까

2020년부터 들썩이기 시작했던 부동산 시장은 수많은 부동산 정책에도 불구하고, 2021년에도 상승세를 이어갔습니다. 이로 인해 벼락거지라는 신조어도 생기게 되었는데요. 내년, 즉 2022년에도 부동산 시장이 상승을 이어갈지 다루어 보도록 하겠습니다.

 

목차
1. 상승한다는 의견
2. 하락한다는 의견
3. 정리 및 개인적인 의견




1. 상승한다는 의견


1.1 이상우 (인베이드투자자문 대표)

- 집 값이 오르고 내리는 건 첫째는 수급, 둘째는 소득, 셋째는 정책인데, 주택시장을 받치고 있는 3개가 무너져야 부동산 시장의 하락이 시작된다.
- 내년에도 올해와 크게 다르지 않겠지만, 세부 내용은 조금 다를 수 있다. 다른 점은 공급이 더 줄어든다는 것이다.
- 많이 오를 곳으로 서울 중에서도 인기지역인 강남 3구쪽 1기 신도시가 예상된다.
- 많이 버는 사람들이 많아졌으나, 젋은 층은 여전히 가난하기에 양극화는 심해질 것이다.



1.2 이종원 (아포유 대표)

- 내영 대선 정책에 따라 다르겠지만, 지금처럼 유지된다면 10% 이상 가격 상승이 예상된다.
- 현 정부 분양가 상한제 등 부작용으로 일부 광역시는 높은 곳도 있으나, 전체적으로는 공급이 부족한 상황이다.
- 현 정부 부동산 정책을 승계한다면 부동산 시장은 절대 안정될 수 없을 것이다.
- 갭 투자자들이 많아져야 판매 물량이 많아져 집값도 안정화되고, 전세 물량 확보도 가능해 진다.
- 그리고 신고가율이 50%가 넘었다는 의미는 신고가로 계약이 되고 있다는 의미이다.
- 하지만 신고가율이 너무 높다. 신고가율이 높게 되면 하락/폭락이 나오기 마련인데, 없다.
- 수요 대비 물량이 없으니 집 값은 하락이 아닌 신고가를 갱신하면서 상승할 것이다.



1.3 부읽남 (더하이에듀 대표)

- 내년에 바뀌는 것은 금리와 세금이 오르는 정도이다.
- 금리 인상은 2022년도에만 제한적으로 영향이 있을 뿐이다.
- 종부세는 부담이지만 양도세는 더 부담이기에 판매 물량이 없다.
- 공급이 해결되지 않는다면 계속 오를 것이다. 지금 시장은 관망 또는 주춤인 것으로 보이지만 수치상으로는 계속 오르는 중이다.
- 하락세로 전환되려면 안사고 기다리는 과정에서 전세가가 유지되거나 덜어져야 하는데, 전세가 오르고 있다.
- 그리고 신축이면 오를 수 밖에 없다. 퀄리티가 다를 것이다.
- 40년 전과 비교하면 퀄리티가 높아졌고, 1가구 1주택 정책이다보니 비싸도 사고 있는 추세이다.
- 내 집이 조만간 바뀔 것이라는 심리 때문에 재건축이 올라가고, 이에 대해 1기 신도시들이 대기중이다.



1.4 아기곰 (부동산 칼럼니스트)

- 지난 10년간 3번째 많이 오르는 해가 될 것이다.
- 최근 거래량이 줄어들고 상승률이 주춤하니 하락장 초입이라는 말들이 있는데, 성급한 이야기이다.
- 올해 12월에 떨어진 상승률은 0.8~0.9%로 이것도 평균 상승률의 3배 수준으로 높은 수준이다.
- 최근 거래량이 줄어들었다는 것은 파는 사람이 줄어들었다는 뜻이고, 부동산 시장이 하락하려면 파는 사람이 많아야 한다.
- 이에 대한 예시로 수도권보다 거래가 많은 지방은 10% 상승한데 반해, 수도권은 20% 상승했다.
- 내년 테이퍼링은 통화량이 줄어드는 것이 아니라 시장에 푸는 돈을 줄이는 것이기 때문에 부동산 시장 하락의 원인이 될 수 없다.
- 2015년 12월 미국의 금리는 0.25% 였느데, 2018년 12월 2.5% 로 오르면서 10배가 인상되는 과정에서, 집 값도 10% 가 인상되었다.
- 이 사례로 보면 내년 금리 인상도 부동산 시장 하락의 원인이 될 수 없다.
- 대출을 많이 받은 사람은 부담이 가중되겠지만, 15억 이상 대출은 없기 때문에 큰 영향을 없을 것으로 보인다.



1.5 얼음공장 (전업투자자)

- 2022년에도 가격은 상승할 것이다.
- 내년 서울의 공급은 부족하다. 그 전까지는 전세가 매매 시장을 버텨줬지만, 이젠 전세도 부족하고 너무 눌려있는 상태이다.
- 특히 최근 전세와 월세가 오르는 폭이 너무 가파르다.
- 월세 -> 전세 -> 매매 순으로, 서울 -> 경기도 -> 인천 순으로 상승이 나타날 것이다. 그러나 이 마저도 수요가 충분하지 않다.
- 서울의 수요는 줄지 않았는데, 공급은 더욱 적어졌다.
- 기존에는 전세 물량이 많고, 보금자리주택 사전청약이 많았으나, 2023년까지는 물량 없을 것이다. 앞으로 2년 동안은 계속 오를 것이다.




2. 하락한다는 의견



2.1 김경민 (서울대 환경대학원 교수)

- 인플레에 따른 금리 인상으로, 금리 인상이 1% 이상 넘어가면 부동산 시장에 영향을 미칠 것이다.
- 우리나라의 금리 인상은 1.5%까지 갈 것이다. 그러면 부동산 가격도 10~17% 정도 떨어질 가능성이 있다.
- 주택담보대출은 5%대일 것이라는 예측이 있고, 대출이 안되는 15억 아파트를 제외하면, 6억 이하 아파트는 주택담보대출에 신용대출이면 부담이 상당히 있을 것이다.
- 이로 인해 부동산 시장의 양극화는 더 심해질 것이고, 차라리 비싼 아파트는 안정적일 것이다. 15억 이하, 특히 9억 이하 아파트는 위험할 것이다.
- 공급은 서울을 제외하면 연 평균 공급보다 더 많이 된다. 여기에 금리까지 올라가면, 지방은 더 위험하다.
- 서울 외 다른 곳은 다 떨어질 가능성이 높다. 2020년 초반기 가격으로 조정 받을 것이다.



2.2 김기원 (데이터노우즈 대표)

- 부동산 시장의 매도세는 굉장히 강해졌고, 매수세는 떨어지고 있다.
- 전세 수요는 줄고 공급이 많아지고 있다. 내년 초중반이 되면 전세시장도 하락의 징조가 나타날 것이다.
- 2006년 거래량이 폭발적으로 상승 후 1년~1년반 지나면서 변곡점이었다. 2020년 초중반에도 동일하게 거래량이 폭발적으로 상승했었다.
- 하락의 방향성은 정해졌는데, 정부의 대출규제 때문에 더욱 가속화 될 것이다.
- 서울, 경기도, 인천, 대구가 가장 위험한 지역이고, 그 다음 대전, 부산, 광주대 위험하다.
- 급매물 나와도 기다려야 한다. 4~5년 지나야 10년에 한번 있을법한 매수 타이밍이 올 것이다.
- 통화량이 늘 수록 아파트 가격이 오르는 것이 정상이지만, 통화량 대비 아파트 가격이 너무 많이 오른 상태이다. 40~50% 정도 떨어져야 맞는 가격이다.
- 2026년 3기 신도시 입주 폭단 떨어지면 더 심각할 것이고, 2028~2029년가지 바닥이 더 늦어질 수도 있다.



2.3 라이트하우스 (유튜버)

- 일본의 잃어버린 30년은 10년동안 계속 집 값이 올라서이다.
- 일자리도 부족한 청년층은 앞으로 더 집을 못 살 것이다. 출산률 하락과도 연결되는 문제이다.
- 지금까지 집 값이 오른 것은 금리 하락 때문이었다. 현재 0.25% 이고, 그 다음이 0%이다. 여기에서 집 값이 더 오르려면 마이너스 금리가 되어야 한다.
- 앞으로 10년동안 금리하락의 여유도 없고, 수요도 없을 것이다.



3. 정리 및 개인적인 의견

- 상승한다는 의견의 주요인은 공급 부족
- 하락한다는 의견의 주요인은 금리 상승
을 꼽았습니다.

금리 상승과 공급 부족 둘 다 맞는 근거입니다. 다만 갭투자의 관점에서 볼 때 금리상승이 영향이 있을까요?
오히려 종부세, 양도세가 더 큰 이슈일 것입니다.
그러나 보통 갭투자는 2주택 이상자가 대부분이기에 차익 실현만 된다면 이 마저도 큰 영향은 없을 거라고 봅니다.
그리고 공급부족으로 인해 집값 상승세는 유지될 것으로 보이고, 새 정부에서 부동산 제제 정책이 나온다면 판매물량은 더 씨가 말라 집값 상승은 더 가파를 것으로 예상됩니다.
IMF가 오지 않는 이상 집값 하락이 두드러지게 나타나는 경우는 없을 것으로 보이는데, 당장 얼마전 코로나 사태에도 집값이 크게 떨어지진 않았던 점도 고려해볼 필요성이 있습니다.

농담반 섞어서 말하던 지금이 가장 싸게 살 수 있을 때란 말을 나중엔 더 절실하게 깨닫고 후회하게 될 것만 같습니다.



지금까지 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.